房產增值部分怎么分割（房產原值包括哪些）

無論是買房還是賣房，都絕對算得上人生中的大事件。眾所周知，買賣房屋除了房款以外，還涉及金額不小的稅款。那你知道買賣雙方各自需要交哪些稅、交多少以及能否享受稅收優(yōu)惠嗎？以下內容將會為你解疑答惑，感興趣的請點贊加噢~

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一、賣方涉及的稅

（一）增值稅

賣房過程涉及的增值稅

1、北上廣深以外地區(qū)

個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

2、北上廣深地區(qū)

個人將購買不足2年的住房對外銷售，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，是否免征增值稅視情況而定：若銷售的是普通住宅，則免征增值稅；若銷售的是非普通住宅，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

那么有小伙伴可能就要提問了，到底什么是普通住宅，什么是非普通住宅呢？

稅收口徑上的普通住房指的是居住型的住房，包括70年產權的住宅和50年產權的居住型公寓（此公寓產權證上標有居住型字樣，且適用民水民電）。

非普通住房一般指50年或40年產權的公寓（此公寓產權證上僅有公寓二字，且適用商水商電）。

快看看你們家的房產屬于哪個類型，能否享受免征增值稅的政策？

（二）附加稅費

附加稅費指的是城建稅、教育費附加和地方教育附加這三類。

稅法規(guī)定：附加稅費的納稅義務人為負有繳納增值稅、消費稅義務的單位和個人。也就是說，成都app軟件開發(fā)公司如果你賣房時繳納了增值稅，你就需以增值稅額為基礎，額外繳納附加稅費。

城建稅的稅率視地區(qū)而定，市區(qū)為7%，縣城、鎮(zhèn)為5%，其他地區(qū)為1%。教育費附加征收比率為3%。地方教育附加征收比率為2%。

舉例說明：若你出售一套市區(qū)購入1年的住房，繳納了10萬元的增值稅，那么你需要繳納城建稅10*7%=0.7萬元；教育費附加10*3%=0.3萬元；地方教育附加10*2%=0.2萬元，合計1.2萬元的附加稅費。

（三）土地增值稅

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。

由此可知，個人賣房屬于土地增值稅的應稅范圍，但根據《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第三條的規(guī)定，對個人銷售住房【暫免】征收土地增值稅。本通知自2008年11月1日起實施。因此，截至目前，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（四）個人所得稅

個人出售房屋需要按財產轉讓所得繳納個人所得稅。應納稅額 =（轉讓收入-房產原值-合理稅費）×20%。

1、關于房產原值：應按購買發(fā)票為準，若無購買發(fā)票的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。應納稅額=轉讓收入*1%-3%

2、關于合理稅費：主要指城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅等、住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費公證費等。

3、稅收優(yōu)惠：符合家庭生活自用五年以上成都網站改版公司住房的，可以申請免征個人所得稅，即我們通常所說的“滿五成都網站改版公司”。

【“滿五”的判定】

“滿五”的判定

需要注意的是，已購公房，以市場價買的，屬于完全個人產權，跟普通商品房的認定方式完全一致；以成本價買的，必須滿五年才可以上市交易，就不存在“滿五”的問題了。還有，以標準價買的，業(yè)主只擁有部分產權（原產權單位也享有部分產權），也是滿五年后才能上市交易，原單位有優(yōu)先回購權。

【“成都網站改版公司”的判定】

以家庭為單位，家庭成員名下獨自擁有或與他人共有的（不管所占份額多少）房產的套數，在該單個限購城市的不動產登記中心全部備案的房屋只有一套。什么是以家庭為單位呢？即購房人及其配偶、未滿18周歲子女計算為家庭成員（成年子女不算在內）。值得注意的是，此“成都網站改版公司”指的是在單個限購城市成都網站改版公司，比如老王家庭共有兩套房，其中一套在北京，一套在深圳，那么這兩套房產在當地都屬于“成都網站改版公司”。

準備賣房的小伙伴看看你們家的房子符不符合“滿五成都網站改版公司”？

（五）印花稅

根據《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)第二條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

二、買方涉及的稅

（六）契稅

1、稅法規(guī)定

買房需要繳納契稅，稅率為3%-5%，但各地方可以在此稅率范圍內自行確定差額稅率，因此，關于契稅的征收，各地可能存在不一致。

根據統(tǒng)計：對于契稅適用稅率，有27個省、自治區(qū)、直轄市確定為稅法規(guī)定的最低水平，即3%；湖南省確定為4%；河北、遼寧、河南3個省確定了3%和4%兩檔稅率，其中河北和遼寧對個人購買普通住房、河南對住房權屬轉移適用3%稅率。

2、稅收優(yōu)惠：

①對個人購買家庭成都網站改版公司住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（北京、上海、廣州、深圳暫不實施該項契稅優(yōu)惠政策，按3%稅率征收）

③法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免征契稅。

④婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，免征契稅。

⑤夫妻因離婚分割共同財產發(fā)生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。

⑥城鎮(zhèn)職工按規(guī)定成都小程序開發(fā)公司次購買公有住房的，免征契稅。

綜上所述，買賣房屋需要繳納增值稅、附加稅費、個人所得稅、契稅，暫免征收土地增值稅和印花稅。其中增值稅、個人所得稅和契稅都有相應的稅收優(yōu)惠政策，大家根據自己的實際情況進行判定。

歡迎，共同探討

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