自如和業(yè)主的“不降租就解約”之困

來源/虎嗅

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作者/周超臣

長租公寓頭部企業(yè)自如遇到了一道坎，這道坎是疫情給的。

自如的業(yè)主們在一個300多人的微信群里互相交流著，他們都在過去一個月或近幾天接到了自如要求在合同期內(nèi)降租的電話請求，他們面臨著二選一：要么降租，要么解約。

在新浪財經(jīng)旗下的8號樓工作室最先報道了這件事后，其他媒體亦蜂擁而至。面對質(zhì)疑，自如在發(fā)給虎嗅的一份聲明中稱，對因他們的溝通問題導(dǎo)致部分業(yè)主產(chǎn)生了疑慮和誤會“深表歉意”。

自如表示，該公司之所以跟業(yè)主協(xié)商降房租，是因為進(jìn)入2020年以來，由于經(jīng)濟(jì)和疫情不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，導(dǎo)致房屋租賃市場出現(xiàn)了顯著的變化，“特別是個別房屋出現(xiàn)委托價格與租賃價格嚴(yán)重倒掛的趨勢，與我們跟業(yè)主委托協(xié)議里租金逐年上漲的約定背離。為了與業(yè)主和客戶實現(xiàn)長期的合作共贏，我們與這部分業(yè)主展開了適當(dāng)調(diào)整委托價格的友好協(xié)商?！?/p>

接受虎嗅采訪的多位自如業(yè)主表示，按照合同，自如會按照每年3%的租金漲幅遞增。

北京像素小區(qū)的業(yè)主不少人接到了自如管家的電話，李文靜就是其中一位。她對虎嗅說：“我2018年7月和自如簽約，把房子代理給他們，簽了三年。第一年租金7045元，每年遞增3%，現(xiàn)在7256元，到今年8月就是第三年，租金應(yīng)該是7474元。6月26號晚上8點，自如的人打電話，說市場不好，我有兩個選擇，第一選擇是租金降到4000元，第二選擇是解約，他們解約，賠我倆月房租，但是要交裝修費管理費什么的，具體還沒給我金額和明細(xì)?！?/p>

“因為市場經(jīng)濟(jì)下行大家是知道的，并且也理解。大家雖然是業(yè)主，但是絕大部分都是房奴，也是要靠租金去還房貸的?！崩钗撵o說，降一定的金額是可以商討的，她是理解的，但自如給她降租了45%，這讓她無法接受，“他們有點太過分了?！?/p>

據(jù)李文靜所知，她所在的北京像素小區(qū)至少有50位業(yè)主接到了自如要求合同期內(nèi)降租的電話，在她提供給虎嗅的另一位業(yè)主的電話錄音中，一位自稱是自如總部的馬姓小伙開門見山地說：“最近形勢不太好，北京這邊（租賃市場）出現(xiàn)了大幅下滑，我們公司這邊費用確實遇到了困難。想問一下，您的房子最近有沒有（出租）需求，沒有的話，可以按照我們公司違約，賠給您2個月的房租當(dāng)違約金，你可以把房子提前收回?！?/p>

這位自如管家表示，像素小區(qū)這個月空了1000多間房子，僅自如就空了680多間，所以他們希望把一部分房子歸還給業(yè)主，把另一部分房子回歸到市場價，及時止損。錄音中這個房子是2018年7月底簽的合同，到2021年11月到期，也就是還有一年半的時間，精裝修，自如的人亦承認(rèn)前期裝修基本沒什么投入。

馬姓小伙兒的大意是，現(xiàn)在像素小區(qū)兩居室的房租低已經(jīng)下調(diào)到5000多了都租不出去，如果在住的租客知道了這些信息，萬一換房了，這個房子就租不出去了，并暗示當(dāng)初給房主的價格偏高，核心思想就是希望房主降租，收回房子是最好。

但房主則表示，當(dāng)時跟他簽約的段姓自如管家很清楚，我愛我家給9000元房主他沒答應(yīng)，最后7500元給了自如，主要是相信自如的品牌和服務(wù)做得不錯。

房主也很講理：“如果你們給現(xiàn)在里面租戶的房租降了，我也可以給咱們降，到時候咱們協(xié)商就可以了。如果咱們的租客也降了，我也可以給咱們降。比如如果你也給他從8000或8000多降到7500或7000，我也可以給咱們降，保證讓你有盈利的空間，要不然咱們也不會長遠(yuǎn)了對吧？”

但小伙兒已經(jīng)打定主意讓房主多降一些房租或收回房子了，一直在舉例說小區(qū)內(nèi)同戶型的房租已經(jīng)降到了5000多元/月。房主說：“那你們要是退回房子賠兩個月違約金，不是損失得更多嗎？”小伙表示：“先生，您聽我跟您說啊，現(xiàn)在自如不是不認(rèn)賠，自如認(rèn)賠?！?/p>

“那為什么不把空著的房子歸還給業(yè)主，反而要把有租戶的房子歸還給業(yè)主呢？”這位業(yè)主問出了很多接到電話的業(yè)主的困惑。

上述小伙給出的邏輯是，他們把空置的房子歸還給業(yè)主，業(yè)主肯定會把房子以更低的價格出租，這樣有租客的房子的租金就沒有競爭力了，里面的租客可能會選擇搬出去租房租低的房子，這套房子空出來后他們就沒法按照原來的價格繼續(xù)出租，就會導(dǎo)致要么空置要么被迫降租，從而造成損失。

自如與業(yè)主的溝通截圖，截圖由受訪者提供

在虎嗅跟多位業(yè)主溝通的過程中，自如這邊應(yīng)該是用的同一套邏輯來說服業(yè)主。后來上述接受虎嗅采訪的李文靜女士把虎嗅拉進(jìn)了一個維權(quán)業(yè)主群，在汪洋大海般的討論中，這些業(yè)主絕大多數(shù)都還是比較理性的——

甲：我們是海淀清河，房租8300，第一次要求降到7500，我們說可以談；后來直接要求降到5800，我們就完全不同意降價了。

乙：我昌平區(qū)龍錦苑東五區(qū)，第一次要求降到7500，第二次6800，我都沒同意。

丙：一開始問我因為疫情是否能減免一些房租，我說我正好在住自如的房子，我減免了我的房子的房租，能給我租的的房子也減免一些么？他說不能，合著只讓房東降租，租戶不能降？

丁：我霍營，租金4757，一開始打電話要降到4100，沒同意，后面陸續(xù)又打電話，要降到4200、4300，最后說4400，反正一直沒同意。

戊：拿一句外交部常用的話，“希望自如懸崖勒馬，與我們相向而行”。

己：找媒體不是要搞臭，是要擴(kuò)大影響力。媒體關(guān)注多了，聲音大了，官媒才能關(guān)注。官媒一旦能發(fā)聲，主管部門總要出面約談一下吧。我們不是為了泄憤，更不想搞臭，只是增大我們的音量讓更多人聽到看到，從而維護(hù)自己的權(quán)益不受侵害。

庚：目前群里大部分人的結(jié)果還可以，之前沒有停止打款和解約的情況發(fā)生，唯一不足就是受到騷擾，威脅，惡心。

……

其中一位業(yè)主似乎已經(jīng)在群里樹立了主心骨的形象，大家頗有唯其馬首是瞻的意思，他說：

但他也強(qiáng)調(diào)：“大家絕對要理性維權(quán)，不要聚眾鬧事，到時候有理都說不清了。政府也絕對不歡迎鬧事，所以還是請大家有媒體、政府或者律師資源的，多聯(lián)系一下，發(fā)揮一下自己的力量，咱們一定走正常渠道反饋我們的聲音，實事求是即可@所有人?！?/p>

李文靜告訴虎嗅：“如果說它給我降價的幅度在我可接受的范圍之內(nèi)，比如說10%~15%，我覺得我是可以接受的。因為還有一年多就到期了，我也不想折騰，大家選擇自如不就是因為省心嘛。”但現(xiàn)在對她而言，這個降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了她的預(yù)期。

在虎嗅采訪的業(yè)主中，他們大部分都是還有一年多到期，不知道自如是不是精選了這部分人來進(jìn)行攻堅。

另一位業(yè)主小溪告訴虎嗅，跟她電話溝通要求降租的業(yè)務(wù)員態(tài)度相對比較友好，對方一開始提出的降幅是20%，她表示不能接受，然后對方二次電話來說在原來談的基礎(chǔ)上再給她漲幾百塊錢，綜合算下來基本上是降幅15%，她上微博查了一下，的確有些業(yè)主表示降幅在15%。另外對方也表示如果按照解約的方案會賠2倍違約金，也沒有提出有些業(yè)主反映的還要反過來按照裝修折舊給自如倒賠錢。

“其實我作為一個業(yè)主來說，我可能跟群里很多人想法不太一樣，因為我知道鏈家（自如）這種很大的龍頭企業(yè)它倒閉了，對我們業(yè)主沒什么好處，它的員工失業(yè)其實對整個社會影響也不好，對于我來說我是能接受降價的。但群里確實很多業(yè)主都比較年輕，一分都不降，咬得很死的那種，可能確實大家也不容易，有一些自己房子往外租著，然后小孩上學(xué)，自己還要去學(xué)校附近租房，他們租的房子那一頭的租金還在上漲，這頭自如又在壓價格，就很難?！毙∠f。

北京自如業(yè)主高峰跟小溪的觀點類似，他是6月4日在上海出差的時候接到了自如的電話，他在大興有一套房子，原來的租金是4800元/月，對方問能不能降到4000元，他覺得太低，對方又給漲到4200元，按照他的話說，他“爽快”地電子簽了。

答應(yīng)降租后收到的補(bǔ)充協(xié)議，業(yè)主大部分都是以短信的方式簽約

據(jù)多位簽了降租協(xié)議的業(yè)主反饋，他們同意后，對方會給他們發(fā)一條短信，確認(rèn)即可，不需要另外換合同。但這也是群里很多業(yè)主不滿的地方，認(rèn)為自如在搞鬼。

“其實根本上就是個人利益的化。我相信而且我的判斷就是，自如是能給我的利益的。”高峰對虎嗅說，“它給了我兩個月房租之后解約了，我干嘛呢？我自己往外租，要么費勁，要么就是我浪費了大量的時間成本，要么做不出來，而且我要承擔(dān)巨大的風(fēng)險。反正我評估是自己出租不好做，很不好做。很快我就做出了判斷，如果我自己租，我達(dá)不到他能給我的4200元/月的利益?！?/p>

他說：“首先我認(rèn)為自如不是一個壞人，然后自如是做生意的，我們跟自如是平等的，都是在做生意，大家就是尋找一個利益合理的點。我覺得在現(xiàn)在這種形勢下，我覺得（降的價格）是合理的，我就接受了。就這么簡單?！?/p>

強(qiáng)調(diào)一點，高峰并不在上述那個業(yè)主維權(quán)群里。

在房主被要求降租的同時，租戶似乎在被漲房租。一位自如租戶對虎嗅表示，他的房子8月即將到期，6月28日收到自如的續(xù)約短信提醒，說要給他房租漲400元，同時提前續(xù)約的話服務(wù)費可以打折。目前他正在跟他的自如管家談房租漲價的事兒：“我讓管家?guī)臀疑暾埲チ耍恢滥懿荒苌暾埾聛?。?nbsp;

本來各項數(shù)據(jù)顯示，5月租賃市場開始逐漸回暖，但沒想到6月北京又遭遇疫情回復(fù)，導(dǎo)致很多大學(xué)畢業(yè)生無法返京和投入市場找工作，亦掐斷了原本樂觀的七八月份租賃市場回暖、迎來租賃高峰期的勢頭，具體延遲到何時還要視北京疫情控制的情況而定?；蛟S這才是自如選擇在這個節(jié)骨眼上跟房主談降租甚至不惜支付違約金的原因。

對房主來說，他們面臨的是房租縮水，對自如來說，則是一場危機(jī)。一向不太回復(fù)甚至干脆不理會媒體采訪請求的自如CEO熊林，在虎嗅發(fā)過去采訪請求27分鐘后，他回復(fù)道：“我請同事聯(lián)系你?！?/p>

這不是熊林和自如第一次在疫情期間遭遇質(zhì)疑，早在2月下旬，全國疫情吃緊的時候，就有類似“自如被指趁疫情大幅漲租金”的新聞，逼得這位深受鏈家董事長左暉器重和信賴的自如CEO發(fā)朋友圈撂狠話：“自如近期的價格調(diào)整均為因為產(chǎn)品續(xù)約類型不同，以及基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調(diào)整，不敢說100%合理，但絕無一例是趁疫情之機(jī)發(fā)起的卑鄙鉆營之舉。如有任何一例實證為趁疫情漲價，我和全體管理團(tuán)隊即日立刻辭職。”

這位CEO顯然在業(yè)主那里的知名度很高，業(yè)主們在微博上發(fā)微博投訴時都會@他。根據(jù)8號樓工作室的報道，微博黑貓投訴平臺上有關(guān)自如降租的相關(guān)投訴有62條，主要原因普遍為“自如要求業(yè)主降租30%”。

一些律師在微博上發(fā)表的觀點

但自如一位要求匿名的負(fù)責(zé)人接受虎嗅電話采訪時表示，這個比例很小。他說：“這個量在我們（托管的）100萬間里面其實非常少的，而且這次我們在溝通的房主占我們整個的房主的比例也是非常小的，因為他肯定要到了一定的核算和分析之后，我們才會有選擇的對一些業(yè)主進(jìn)行溝通?！?/p>

但當(dāng)虎嗅問他這個比例具體是多少、有多少業(yè)主收到了自如的電話“慰問”時，對方表示他目前沒有拿到具體的數(shù)據(jù)。而當(dāng)他得知有一位業(yè)主被要求降價45%時，他表示非常驚訝：“新浪的報道里面不是提升了30%（的降幅）嗎，然后我還專門去問了我們負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理部門的同事，他們說其實到30%這樣的比例是非常少的，所以你告訴我一個45%我也很驚訝，但我也可以再去核實一下。”

他反思道：“我們要先表示一個歉意，因為這事可能一線溝通上有一些不太妥當(dāng)?shù)牡胤?，就是因為畢竟一線要去溝通，這溝通又是一個討價還價的過程。比如說可能目標(biāo)本來是可能降8%，但是為了留出討價的空間，可能一線去溝通的時候就變成了自己按照15%先去跟人聊，最后大家各賠不到8%，所以，一線溝通上面確實可能給有些業(yè)主帶來了一些焦慮和不安，我覺得這是我們應(yīng)該去更規(guī)范或者說做得更好的地方?！?/p>

他繼續(xù)說道：“到目前為止，我們并沒有因為這些條款跟任何一個業(yè)主打官司，也沒有因為這個事情就停止給業(yè)主去支付房租。雖然現(xiàn)在好像有部分業(yè)主的反響比較大或者反彈比較大，但實際上我們還在正常的履約。其實從我們角度是希望來友好協(xié)商的，并沒有發(fā)生任何一起大家要對簿公堂的情況。其實你也知道現(xiàn)在整個的租賃行業(yè)確實大家都日子比較難過，但是我們整個履約都是完全在按照我們之前的合同在走的?！?/p>

業(yè)主維權(quán)群里有幾個業(yè)主是在6月28日是自如打款日，昨晚他們也紛紛表示收到了自如的打款短信，也有個別說還沒收到，但大部分人認(rèn)為自如不會在這個時候在打款上出現(xiàn)問題。

剩下的問題是，這場自如與業(yè)主之間的糾紛最終如何收場？目前群里的這些業(yè)主似乎統(tǒng)一了戰(zhàn)線，從一開始接受小幅度降租到現(xiàn)在拒絕降租，拒絕解約。

“我認(rèn)為這種方式確實對于我們和業(yè)主之間的合作關(guān)系其實還蠻傷的。本來大家都已經(jīng)達(dá)成一致，業(yè)務(wù)也表達(dá)了同理心，也能理解當(dāng)前這種情況，別人都答應(yīng)了，我們再要求降個7%或8%怎么樣，我覺得這是不合適的?！痹诨⑿岣匀缒俏回?fù)責(zé)人說到上述有些業(yè)主在同意小幅降租后又收到二次大幅度降租的情況時，他說道。

總之，都是疫情惹的禍。這場疫情打了所有人一個措手不及，讓長租公寓企業(yè)在行業(yè)好的時候高價拿的房子在疫情面前成了原罪，也給企業(yè)帶來了資金鏈斷裂的風(fēng)險，讓企業(yè)不惜違約，這是有悖商業(yè)契約精神的。據(jù)虎嗅獲悉，我愛我家等平臺的業(yè)主也都收到了要求業(yè)主降房租的電話。

這讓我想起馬云常說的一句話：“要在陽光燦爛的日子修屋頂。”等到下雨的時候修，就晚了。

*按受訪者要求，李文靜、小溪、高峰為化名

網(wǎng)頁標(biāo)題：自如和業(yè)主的“不降租就解約”之困
本文鏈接：http://muchs.cn/article28/cjhejp.html

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