深度解析長(zhǎng)租公寓雷區(qū)：如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止入坑？

未來隨著行業(yè)的洗牌，問題機(jī)構(gòu)將漸漸逐出牌局，而留下來的長(zhǎng)租公寓們，只有拿出更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品，才能重獲消費(fèi)者的信任。

本文來自合作媒體：連線Insight（ID：lxinsight），作者：鐘微，編輯：葉麗麗。獵云網(wǎng)經(jīng)授權(quán)發(fā)布。長(zhǎng)租公寓又迎來了一波“爆雷”。

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長(zhǎng)租公寓的“爆雷”早在兩年前便已出現(xiàn)，其中不乏寓見、蛋殼、青客等知名公寓，每發(fā)生一次，便有全國(guó)各地?zé)o數(shù)租客與房東深陷其中，遭受了財(cái)產(chǎn)損失，不得不走上維權(quán)之路。

近期，隨著疫情影響，長(zhǎng)租公寓行業(yè)又發(fā)生動(dòng)蕩，杭州、上海、深圳、廣州等全國(guó)各地，多家長(zhǎng)租公寓疑似資金鏈斷裂、接連“跑路”。僅在8月，就有超過十家長(zhǎng)租公寓被曝出現(xiàn)問題。

8月底，友客公寓被曝出面臨資金鏈危機(jī)，不少房東和租客收到友客公寓工作人員發(fā)的短信，稱友客公寓資金出現(xiàn)問題，自8月中旬便未給業(yè)主正式打款。

巣客公寓在合肥、武漢、成都等地運(yùn)營(yíng)超過萬(wàn)套房源，有租客在接受采訪時(shí)提到，他一次性支付了約4萬(wàn)租金，但在租完房子兩天后，就被迫從出租房里搬運(yùn)行李，房東已經(jīng)換鎖強(qiáng)制收房。亦有爆料者稱，租客的房租可能被財(cái)務(wù)私下分掉。

在此之前，上海嵐越公寓所在的辦公地已經(jīng)人去樓空，其在通知中自稱，已陷入資金鏈斷裂，經(jīng)偵大隊(duì)已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查期間公司總部大門暫時(shí)關(guān)閉。

上海、廣州等七個(gè)城市先后發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示或住房租賃資金監(jiān)管措施，提醒租客謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)。

細(xì)數(shù)近幾年“爆雷”的長(zhǎng)租公寓，可以從中發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律，它們采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，高價(jià)租入房源再低價(jià)出租，一次性收取租客1-2年租金卻按月向房東支付租房款。

隨著長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張，資金吃緊，房東收不到租房款，便強(qiáng)制收回房子，租客沒有房子可住，剩余租金也難以拿回。

許多租客和房東沒能避開長(zhǎng)租公寓的“坑”。在長(zhǎng)租公寓的層層“套路”之下，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成為一件需要重視的事。

1、“租金貸”套路多

長(zhǎng)租公寓的層層套路中，“租金貸”不得不提。

2018年8月20日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱鼎佳）的破產(chǎn)，揭開了租金貸的面紗。

鼎家的租客們?cè)诤灱s時(shí)，長(zhǎng)租公寓強(qiáng)調(diào)“押一付一”的交租形式，但租客隨后發(fā)現(xiàn)，房租并非交給長(zhǎng)租公寓，而是通過一個(gè)名為51返唄（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP注冊(cè)了賬號(hào)，交房租變成了還款。

鼎家宣告破產(chǎn)后，租客討不回押金，還需每月給愛上街還錢，鼎家也停止給房東支付租金，一些房東不得不收房，讓租客無(wú)房可住。

為什么租客交了房租，房東卻收不到租金？很多房東與租客也是在之后才發(fā)現(xiàn)“租金貸”的坑。

“租金貸”模式，是指長(zhǎng)租公寓與租客簽下租約的同時(shí)，也和金融機(jī)構(gòu)合作，讓租客簽訂貸款合約，金融機(jī)構(gòu)替租客支付了全年房租，租客再向金融機(jī)構(gòu)按月償還租房貸款。

這也意味著，長(zhǎng)租公寓拿到全年租金后，只需每月交付給房東房租，再通過剩余的房租繼續(xù)擴(kuò)張。

不僅是鼎家，青客公寓、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓都使用了“租金貸”，被“租金貸”的租客比例甚至在六成以上。

通過租金貸，長(zhǎng)租公寓提前拿到了擴(kuò)張的資金，但一旦企業(yè)無(wú)法盈利，無(wú)法有持續(xù)的現(xiàn)金流，就會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。最終租客和房東都要面臨不同程度的損失。

在企業(yè)“爆雷”之前，很多租客甚至不知道自己使用了“租金貸”。

一位青客租客曾告訴連線Insight，她在簽約時(shí)，就只是錄了一段視頻，內(nèi)容包括個(gè)人信息以及辦理的業(yè)務(wù)，“告訴我說辦理了19+2（付2個(gè)月的押金，房租+押金分期19個(gè)月）的分期。”當(dāng)時(shí)她并不知道，“分期”就是“貸款”。

在她租房后不久，就發(fā)現(xiàn)青客已“爆雷”。她剛剛畢業(yè)，工作還未穩(wěn)定，身上就背負(fù)了兩萬(wàn)多的貸款。

而“租金貸”還會(huì)牽涉到個(gè)人征信。據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，一位自如租客提到，他是在退租后偶然間查征信記錄才知道自己背上過租金貸，更不滿的是，在看房及簽合同的過程中，自如管家沒有提供任何跟貸款相關(guān)的消息。

在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多租客希望以退租的方式止損，但問題并沒有解決。

據(jù)北京商報(bào)消息，多名租客反映在長(zhǎng)租公寓美麗屋租房過程中被誘導(dǎo)貸款，中途遇到退租不退貸的情況，收到晉商消費(fèi)金融的催款信息，才發(fā)現(xiàn)租房中介并未結(jié)清貸款，導(dǎo)致租客征信陷入逾期狀態(tài)。

隨著長(zhǎng)租公寓玩家陸續(xù)陷入資金鏈斷裂，越來越多的租客陷入“租金貸”糾紛中。

2、低價(jià)租金背后的“龐氏騙局”

不少長(zhǎng)租公寓，直接被質(zhì)疑是假借租房之名的龐氏騙局。

近期，長(zhǎng)租公寓適享跑路后才被發(fā)現(xiàn)，與之前爆雷的巢客本是一家，疑似圈錢后跑路，再轉(zhuǎn)移到其他品牌。

今年8月，一位名為“兜兜媽媽”的網(wǎng)友在騰訊新聞上爆料，她在8月20日與適享簽約，并以押一付十二的方式付完近四萬(wàn)租金，但不到十天就收到中介消息，稱適享公司疑似爆雷，他們被總部踢出總?cè)?，也?lián)系不上法人。

根據(jù)“兜兜媽媽”與中介業(yè)務(wù)人員的聊天記錄，對(duì)方稱，“上午還在正常上班，下午公司總?cè)壕桶盐姨叱鰜?，公司疑似跑路，本人因工資未發(fā)，現(xiàn)在也在維權(quán)?！?/p>

之后，位于杭州西子國(guó)際C座23樓的杭州適享科技有限公司，大門緊鎖，無(wú)人辦公，無(wú)論是房東和租客，都難以找到維權(quán)的對(duì)象。

但在適享跑路之前，該公司還曾以巢客的身份活躍。適享前身為杭州巢客房地產(chǎn)代理有限公司，在2019年7月更名為巢客遇家，直至2020年3月更為適享。

期間，巢客還出現(xiàn)了多次變更實(shí)際控制人、最終受益人、法定代表人的情況。

適享的變更信息，圖源天眼查

而在巢客更名為適享之后，馬上被曝出資金鏈斷裂，涉及租客房東超8000人，遭遇了大規(guī)模的維權(quán)。

之后，租客發(fā)現(xiàn)，原巢客公寓的管家，開始在朋友圈發(fā)租房和收房的消息，但不是以巢客公寓管家的身份。

這也讓適享陷入了龐氏騙局的質(zhì)疑，被認(rèn)為是在全國(guó)各地注冊(cè)各種品牌，當(dāng)資金達(dá)到一定規(guī)模后，卷款逃走，以新的名頭繼續(xù)行騙。

其中一個(gè)明顯的特征是，適享和巢客都利用了高收低出的方式吸引了租客，而在成立后不久就開始出現(xiàn)問題并被曝跑路。

樂乎公寓創(chuàng)始人CEO羅意提到，“高收低出”的成因有兩種，一類是長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)惡性競(jìng)爭(zhēng)和高杠桿使然，另一種就是以“爆雷”卷錢為目的，以“高收低出”為手段的詐騙行為，很多都名不見經(jīng)傳，卻在各地都有分號(hào)。

這類疑似龐氏騙局的手法已經(jīng)不僅僅在一家機(jī)構(gòu)身上出現(xiàn)，但對(duì)于租客的房客而言，卻防不勝防。

3、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止入坑？

長(zhǎng)租公寓帶給過消費(fèi)者不少優(yōu)質(zhì)的體驗(yàn)，較為精致的裝修、衛(wèi)生管理服務(wù)、拎包入住的方便，都給了年輕租房群體選擇它們的理由。

但在如此嘈雜又布滿雷區(qū)的行業(yè)里，租客們想要避開風(fēng)險(xiǎn)，選擇自己心儀的公寓，需要火眼金睛。

上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)曾發(fā)文提到，租客與房東可到行政部門官網(wǎng)、住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)及上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)查看公司開業(yè)報(bào)告、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資質(zhì)及投訴糾紛情況，存在違法違規(guī)記錄的公司，要謹(jǐn)慎選用。

杭州房管部門也表示將公開公示“白名單”租賃企業(yè)，消費(fèi)者在租房時(shí)就可以看看相關(guān)平臺(tái)是否在白名單上。

房東和租客應(yīng)了解企業(yè)的房源規(guī)模、資金情況，通過媒體或公司官網(wǎng)等渠道獲取盡可能多的信息，而蛋殼公寓、青客公寓等上市企業(yè)，也存在“爆雷”風(fēng)險(xiǎn)，可以通過財(cái)報(bào)得知企業(yè)現(xiàn)金流情況。

除了事前了解，租房過程中，如果對(duì)方給出的租金過低，也是一個(gè)預(yù)警的信號(hào)。

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)專家委員會(huì)成員、北京市匯佳律師事務(wù)所主任邱寶昌曾提醒租客，租賃房屋時(shí)要擦亮眼睛，價(jià)格要與市場(chǎng)價(jià)相符，并不是越低越好。

如果一家長(zhǎng)租公寓給出的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊其他房屋，要么這家機(jī)構(gòu)有圈錢跑路的嫌疑，要么是為了快速擴(kuò)張，采取低價(jià)的方式與其它機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，這也意味著，如果競(jìng)爭(zhēng)失敗，機(jī)構(gòu)則面臨破產(chǎn)和倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

在支付環(huán)節(jié)，不少長(zhǎng)租公寓為了儲(chǔ)備更多資金用于發(fā)展擴(kuò)張，采取優(yōu)惠或降價(jià)的方式，鼓勵(lì)租客年付或半年付。

但支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，租客更應(yīng)爭(zhēng)取短租方式。

根據(jù)全國(guó)各地相關(guān)機(jī)構(gòu)的建議，租客支付房租時(shí)，最好不超過3個(gè)月支付周期。

部分長(zhǎng)租公寓則采取押一付一，但可能存在利用“租金貸”方式欺騙租客的情況。在簽約過程中，為了避免被迫簽上“租金貸”，需要確認(rèn)合同中不存在貸款的內(nèi)容。

不斷涌現(xiàn)的“爆雷”，讓很多租客和房東對(duì)長(zhǎng)租公寓心存疑慮。未來隨著行業(yè)的洗牌，問題機(jī)構(gòu)將漸漸逐出牌局，而留下來的長(zhǎng)租公寓們，只有拿出更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和產(chǎn)品，才能重獲消費(fèi)者的信任。

網(wǎng)頁(yè)題目：深度解析長(zhǎng)租公寓雷區(qū)：如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，防止入坑？
文章起源：http://muchs.cn/article34/cjpcpe.html

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