蛋碎了，誰(shuí)來收拾一地的殼？

撰文/李逗 麻策

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欠款、CEO被查、斷網(wǎng)、提現(xiàn)困難、數(shù)百人聚集總部討薪等一系列波折后，蛋殼公寓跌跌不休的股價(jià)突然迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

11月17日，蛋殼公寓股價(jià)一改數(shù)月頹勢(shì)，收漲75%。隨著消息更迭，蛋殼的股價(jià)也隨之起伏，11月18日，盤中漲幅一度超過了100%，兩日累漲233%，換手率高達(dá)509%，收于4.57美元/股。

而在這短短兩天內(nèi)，我愛我家將“接盤”蛋殼公寓的消息已經(jīng)幾易其口。

此前我愛我家官方曾對(duì)AI財(cái)經(jīng)社回應(yīng)：“目前沒有接到相關(guān)通知?！钡珒H僅一天后，便有媒體報(bào)道稱，我愛我家對(duì)蛋殼的收購(gòu)洽談已有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

無論最終塵埃如何落定，一個(gè)無可厚非的事實(shí)是，與蛋殼公寓有關(guān)的業(yè)主、租戶以及供應(yīng)商，都在熱切盼望這根稻草。

自從今年2月份蛋殼公寓爆發(fā)資金危機(jī)后，蛋殼公寓的各地業(yè)主、租戶以及合作商們陸續(xù)開展了多起聲勢(shì)浩大的聲討活動(dòng)。面對(duì)一次次的聲討和質(zhì)疑，蛋殼也以微博回應(yīng)的方式逐一否認(rèn)。而在事件集中爆發(fā)的11月16日當(dāng)天，蛋殼仍堅(jiān)稱，“沒有破產(chǎn)，不會(huì)跑路?！?/p>

負(fù)面席卷而來，整個(gè)長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)都不得不面臨信用危機(jī)。在這個(gè)成也資本，敗也資本的故事里，沒有勝利的一方。

要給在外打拼的年輕人一個(gè)溫暖的家。這曾是蛋殼公寓成立之初的愿望。上萬年輕租客維權(quán)之下，這一宣傳標(biāo)語(yǔ)顯得尤為刺眼。

誰(shuí)來拯救蛋殼？

11月18日中午，伴隨著京城的第一場(chǎng)秋雨，蛋殼公寓北京總部門口撐起了一頂頂雨傘。傘面之下，是一群面色凝重的年輕人。這些人手里拿著號(hào)碼牌，在蛋殼公寓大樓入口處，拉起了長(zhǎng)長(zhǎng)的隊(duì)伍。

他們都是蛋殼公寓的租戶和業(yè)主，前來登記退租或解約事宜。

圖/登記現(xiàn)場(chǎng)

雨淅淅瀝瀝下了一天，讓前來討要說法的人們心中徒增了一分寒意。而關(guān)鍵的問題是，事態(tài)比他們想象的還要嚴(yán)重。一位現(xiàn)場(chǎng)排了近兩個(gè)小時(shí)才登記成功的租戶表示，“排到號(hào)后會(huì)登記電話、居住地等個(gè)人信息，但退錢訴求沒解決?！?/p>

蛋殼方面負(fù)責(zé)調(diào)解的人告訴他們，蛋殼申請(qǐng)過破產(chǎn)，但并未被通過?！斑B賬上的錢都已經(jīng)不能隨便動(dòng)了，已有相關(guān)部門介入?！?/p>

溝通無果，要款無門。許多租戶決定近期再以起訴的方式維權(quán)，“得做好兩手準(zhǔn)備”。

一周前，另一起大規(guī)模的聲討也發(fā)生在這里。相似的場(chǎng)景，只是討要欠款的隊(duì)伍里還多了供應(yīng)商、保潔、維修人員。因?yàn)檫M(jìn)展頗慢，現(xiàn)場(chǎng)一度發(fā)生肢體沖突。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)參與維權(quán)的供應(yīng)商對(duì)AI財(cái)經(jīng)社透露，當(dāng)天只有蛋殼的財(cái)務(wù)總監(jiān)出面回應(yīng)說，正在等待融資方打款，不然沒錢。“這個(gè)回復(fù)就意味著，我們的還款遙遙無期了?！?/p>

北京總部維權(quán)爆發(fā)后，各地的蛋殼公寓受害方?jīng)Q定掀起一波集中維權(quán)。AI財(cái)經(jīng)社獲悉，11月17日當(dāng)天，來自深圳的一波蛋殼租戶以及合作商們，聚集到了蛋殼公寓深圳公司，前去討要說法。但最終得到的回應(yīng)依舊是敷衍了事。

蛋殼并非最先爆雷的那個(gè)。在這之前，長(zhǎng)租公寓危矣的消息就時(shí)有發(fā)生。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年已有26家長(zhǎng)租公寓公司先后爆雷，或被接管，或遭破產(chǎn)。但當(dāng)國(guó)內(nèi)第二大規(guī)模的蛋殼公寓遇到同樣情況后，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)了連鎖反應(yīng)，背后牽扯人數(shù)也眾多。以至于包括北京、深圳、杭州等地在內(nèi)的多個(gè)相關(guān)部門均已介入其中。

在北京，相關(guān)部門也于近期發(fā)布公告表示，蛋殼租客及業(yè)主們，需根據(jù)房屋所在地到相應(yīng)接待點(diǎn)辦理房屋流程。據(jù)知情人士透露，目前各個(gè)街道辦事處提供了登記的窗口，能提供解約登記或者退租消息登記，但也沒辦法直接退租金。

盡管已有人介入調(diào)解，但想要盤活蛋殼這盤危局，還需一位“白衣騎士”伸出援手。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，最近一周，我愛我家董事長(zhǎng)、總裁謝勇等高管已著手洽談接手蛋殼公寓事宜，目前我愛我家正核算財(cái)務(wù)成本問題。同時(shí)，上述報(bào)道稱，“受北京市相關(guān)部門邀約，包括自如、相寓在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓參與商談接手蛋殼事宜?！倍诖酥?，傳言稱蛋殼公寓的接盤方還是自如。

相寓是我愛我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌，規(guī)模排名僅次于自如和蛋殼。對(duì)于我愛我家來說，如果有了蛋殼大規(guī)模的房源介入，將進(jìn)一步加大其在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)。而對(duì)于自如來說，此前亦曾有過接管長(zhǎng)租公寓鼎家暴雷的處理經(jīng)驗(yàn)。2018年8月鼎家爆倉(cāng)時(shí)，自如曾解決了部分租客的接收安置問題。

但在可觀的房源量和客源量面前，讓他們猶豫不決的，還是過高的債務(wù)規(guī)模。據(jù)一位接近自如的知情人士表示，“因?yàn)榈皻さ膫鶆?wù)體量太大了，自如一直在猶豫?！倍鴵?jù)媒體報(bào)道稱，我愛我家接盤蛋殼的主要顧慮在于，“經(jīng)過財(cái)務(wù)成本核算，這筆賬是算不平的，除非有什么其他辦法讓我們能把賬算平。”

蛋殼的債務(wù)規(guī)模究竟有多高？蛋殼公告顯示，截至2020年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為8.26億元，但總負(fù)債達(dá)90.27億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 97.06%。而對(duì)比我愛我家長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)2019年的18.72億元營(yíng)收，這個(gè)債務(wù)數(shù)字顯得更為驚心。

在穩(wěn)住租戶、業(yè)主恐慌情緒的同時(shí)，處理好蛋殼的債務(wù)規(guī)模和接盤方的利益，是當(dāng)前輿論最關(guān)注的重心。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“肯定會(huì)有人接盤，而且會(huì)帶著條件接。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我愛我家接盤是可以有理由的。長(zhǎng)租公寓這個(gè)行業(yè)肯定要有人做，而我愛我家自從蛋殼和鏈家自如起勢(shì)后，基本被排除在外，想要重新成為重量級(jí)玩家，我覺得大概率會(huì)接手。但現(xiàn)在蛋殼資不抵債，接手的話肯定得有其他條件。”

留給蛋殼的時(shí)間已經(jīng)不多了。AI財(cái)經(jīng)社獲悉，目前蛋殼公寓杭州分公司的門頭招牌已經(jīng)被撤掉，僅有少部分員工負(fù)責(zé)登記一些前來討要說法的租客。11月19日，北京市住建委表示，已經(jīng)針對(duì)蛋殼公寓成立了專辦小組，希望能平穩(wěn)解決此事，后續(xù)處理方案會(huì)及時(shí)公布。

玩兒壞了的租金貸

蛋殼公寓公開否認(rèn)破產(chǎn)傳聞的前一天，作為蛋殼“租金貸”業(yè)務(wù)主要合作方的微眾銀行率先發(fā)布了一項(xiàng)聲明。

對(duì)于被清退、被迫搬離蛋殼公寓的租戶，微眾銀行表示：這些租客可以通過公眾號(hào)進(jìn)行信息登記，微眾銀行在核實(shí)確認(rèn)后將協(xié)助租客解決租賃糾紛，為貸款事宜適當(dāng)安排，并表示在明年3月31日前，這部分租客的征信將不受影響。

微眾銀行是蛋殼公寓在金融領(lǐng)域的主要合作伙伴。即便微眾聲明在先，但留給租客的“征信保護(hù)”時(shí)效期并不長(zhǎng)，僅有4個(gè)多月。且對(duì)于大量租戶來說，比起退租問題，尚難償還的租金貸則是另一重麻煩。

根據(jù)蛋殼公寓的招股書，截止到2019年三季度末，約67.9%的蛋殼租客使用了租金貸。AI財(cái)經(jīng)社獲悉，如果在征信保護(hù)期內(nèi)，租戶未按時(shí)履約租金貸，貸款利息也將上漲至9.5%。

所謂租金貸，是租客通過簽約租金貸合同后，金融平臺(tái)會(huì)一次性將租客合同期內(nèi)租金支付給公寓方，而租客只需要按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)還款。在這個(gè)過程中，公寓方可以一次性拿到租客的所有房租，但對(duì)于房東則只需按月結(jié)款即可。這中間形成的資金沉淀，成為公寓方的資金池，也是蛋殼得以高速擴(kuò)張的重要工具。

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)里，租金貸業(yè)務(wù)并不新鮮。一直以來，長(zhǎng)租公寓方都缺乏暢通的融資渠道，而通過租金貸的方式，長(zhǎng)租公寓可以更低成本獲得資金用于市場(chǎng)擴(kuò)張。

“租金貸肯定有企業(yè)使用比例非常高，造成了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。但它本質(zhì)上來說，也是一種非常好的創(chuàng)新?！弊匀鏑EO熊林曾在接受AI財(cái)經(jīng)社采訪時(shí)表示?！白夥靠蛻粲馄诼?、壞賬率非常低。對(duì)于投資者來說，它是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的、非常好的一個(gè)產(chǎn)品選擇，這件事情本質(zhì)沒錯(cuò)。”

盡管租金貸并未帶有原罪，但當(dāng)杠桿加大的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而至。一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，如擴(kuò)張不順利，入住率不達(dá)標(biāo)或者租戶大規(guī)模退房的情況出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲了近30倍。這期間，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，蛋殼瘋狂補(bǔ)貼用戶，做廣告營(yíng)銷，推進(jìn)后續(xù)業(yè)務(wù)。而在另一端，為了做大業(yè)務(wù)規(guī)模，蛋殼不惜高價(jià)搶收房源，造成入住率低下，成本難以收回的困境。

根據(jù)蛋殼的宣傳資料，蛋殼公寓管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。但在高達(dá)40萬間房源的背后，是難以維持的運(yùn)營(yíng)壓力。據(jù)蛋殼招股書，平均下來每一套新增房源的成本，需要12個(gè)月至20 個(gè)月后才能收回。

“對(duì)于這個(gè)行業(yè)里面，運(yùn)用一些創(chuàng)新的金融工具，到底應(yīng)該怎么去對(duì)待它，一棒子打死不行，但是不管它，讓它野蠻生長(zhǎng)也不行。”熊林也有同樣的糾結(jié)。

蛋殼租金貸的違規(guī)使用，已經(jīng)給整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)上了一次課。11月17日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布通知，要求房屋租賃企業(yè)不準(zhǔn)違規(guī)采用“租金貸”，不準(zhǔn)通過“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”方式侵害權(quán)利人的合法權(quán)益。

據(jù)AI財(cái)經(jīng)社從內(nèi)部人士處了解，自如盡管同樣負(fù)面纏身、口碑不佳，但其一位員工自稱自如租金貸比例一直處于較低水平，“目前租金貸占比大概不足20%。”

長(zhǎng)租公寓罪不至此

長(zhǎng)租公寓還是一門好生意嗎？

自如CEO熊林在近期接受采訪稱，中國(guó)租賃行業(yè)的大方向不會(huì)變。“因?yàn)樽饪偷男枨?、業(yè)主的需求都沒有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)變得更加理性?！?/p>

這些話似曾相識(shí)。把它們直接扣到當(dāng)年的團(tuán)購(gòu)、O2O、網(wǎng)約車、共享單車等領(lǐng)域，也毫無違和感。

長(zhǎng)租公寓也不過是又一個(gè)經(jīng)野蠻發(fā)展、吹起泡沫、退潮洗牌的行業(yè)。具體來看，長(zhǎng)租公寓發(fā)展大體可分為四個(gè)階段：2010年前后在國(guó)內(nèi)萌芽，知名度較高的品牌如青客、自如都是在此時(shí)成立。此后，逐漸步入高速發(fā)展期，政策紅利、資本涌入，到2015年達(dá)到了“大躍進(jìn)的元年”，2017年頭部?jī)?yōu)勢(shì)明顯，但競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。

退潮始于2018年。這一年開始，長(zhǎng)租公寓負(fù)面纏身，甲醛超標(biāo)、高價(jià)搶房、哄抬租金、爆雷跑路，使其變成了妖魔化的存在。數(shù)百萬漂泊城市租房的年輕人“體面、尊嚴(yán)之夢(mèng)”一次次破碎，取而代之的是漫長(zhǎng)的維權(quán)路。

一位從業(yè)人員統(tǒng)計(jì)，從2018年初到2019年底，那些有知名度但依舊倒閉的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)就多達(dá)13家，其中近80%的公司都死于“資金鏈斷裂”。

這似乎也將成為蛋殼難以逃脫的命運(yùn)。

2014年，O2O的死亡潮下骸骨累累。高靖接了前糯米網(wǎng)老領(lǐng)導(dǎo)的一通電話，趕鴨子上架般被推著開始了第二次創(chuàng)業(yè)。高靖先后任職百姓網(wǎng)、百度、糯米網(wǎng)等多家公司，之后做了一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)廣告平臺(tái)。一直以來的互聯(lián)網(wǎng)任職經(jīng)歷，以及歷經(jīng)團(tuán)購(gòu)大戰(zhàn)身經(jīng)百戰(zhàn)的經(jīng)驗(yàn)，塑造了他的能力圖譜。

高靖是一位互聯(lián)網(wǎng)基因植入骨子里的人才，也即蛋殼公寓的創(chuàng)始人，難能可貴的是他還特別擅長(zhǎng)現(xiàn)在無比火熱的大數(shù)據(jù)和智慧計(jì)算?！皵?shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)”也被蛋殼后期宣稱為提升價(jià)值的核心手段。

據(jù)過往報(bào)道稱，給他打電話的前領(lǐng)導(dǎo)沈博陽(yáng)，在并沒有任何項(xiàng)目思路的情況下，就答應(yīng)給他投錢鼓勵(lì)他創(chuàng)業(yè)，足見有多么器重、珍惜這個(gè)眼前的人才。

按照高靖早些年給媒體的說法，他的初衷是希望給進(jìn)城的“打工人”，尤其是現(xiàn)代的年輕人做一些實(shí)事。“讓年輕人有尊嚴(yán)地生活在城市。”但他和他的蛋殼起步較晚，在正式運(yùn)營(yíng)的2015年，鏈家旗下的自如已經(jīng)做了4年時(shí)間。

落后就要挨打的教訓(xùn)，是深深刻在互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)購(gòu)人血液里的。而且高靖判斷，未來只會(huì)有兩到三家企業(yè)成為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的超級(jí)獨(dú)角獸、領(lǐng)頭企業(yè)。他想讓“蛋殼公寓成為其中的一員”。

如此的野心或者說愿景，奠定了蛋殼后來追求規(guī)模的激進(jìn)戰(zhàn)略。即便到了2018年，蛋殼已經(jīng)殺出重圍成為業(yè)內(nèi)頭部的公寓品牌，員工數(shù)量迅速膨脹，高靖給內(nèi)部制定的依然是“規(guī)模年”字眼兒打頭的戰(zhàn)略目標(biāo)。

“目前按照商業(yè)規(guī)律特別是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的企業(yè)發(fā)展規(guī)律來說，當(dāng)下最重要的還是快速擴(kuò)大規(guī)模?！蹦呐滤幌蛏钪伴L(zhǎng)租是一項(xiàng)比較慢而且比較苦的事業(yè)”。

他認(rèn)為，相對(duì)于中介系做長(zhǎng)租的自如，蛋殼的優(yōu)勢(shì)是快速崛起，變化靈活，且容易形成輻射面。但劣勢(shì)也相對(duì)明顯：房源分散，不方便規(guī)模化設(shè)計(jì)、集中施工，后期不容易提供公共設(shè)施。

相比，背靠鏈家的自如，在他眼中就像個(gè)“富二代”，有豐富房源，有成熟的經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍，但“過分依靠人的經(jīng)驗(yàn)，復(fù)制和擴(kuò)張的能力都會(huì)受到一定制約”。

自如熊林在接受AI財(cái)經(jīng)社采訪時(shí)曾表達(dá)過這樣的看法：“我們臨近的這幾代企業(yè)家在這個(gè)社會(huì)背景之下，習(xí)慣了去抓住很多邊緣機(jī)會(huì)，在快速變化的過程中去重建很多事情。但你去審視自身，發(fā)現(xiàn)往往是技術(shù)、營(yíng)銷、產(chǎn)品的團(tuán)隊(duì)都很強(qiáng)大，但缺少在質(zhì)量上、品質(zhì)上的強(qiáng)人?！?/p>

言下之意，互聯(lián)網(wǎng)塑造的這些弄潮兒，過分追求營(yíng)銷、規(guī)模、增速，而忽視了對(duì)服務(wù)本身的關(guān)注。

不過，熊林的話也遠(yuǎn)不能說明自如就在品質(zhì)、質(zhì)量上做得有多好。他出身IBM，傳統(tǒng)IT企業(yè)，但事實(shí)上自如也同樣是難以平衡規(guī)模和品質(zhì)，負(fù)面纏身的企業(yè)?！盁o規(guī)模的品質(zhì)沒有意義，無品質(zhì)的規(guī)模好像也沒什么意義?！彼嬖VAI財(cái)經(jīng)社。

一位從業(yè)者吐槽，長(zhǎng)租公寓并不是看上去那么美好的行當(dāng)。這個(gè)行業(yè)目前回報(bào)低和空租率過高，存在規(guī)模陷阱。

該從業(yè)者表示日子越來越難過，差價(jià)不斷減少，“以前是1000元拿過來，賣3000元，現(xiàn)在是1500元拿來，只能賣2500元”。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)則揭露了投入大、回報(bào)慢的問題?！皢伍g投入成本在7萬，回本周期慢的可能要六七年。”

一位租房企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人對(duì)AI財(cái)經(jīng)社稱，長(zhǎng)租公寓不是單純的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，一般互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品是靠快速做大規(guī)模來攤低成本，但長(zhǎng)租是規(guī)模越大你掌控的房源越多，成本越高，管理的難度也越大。

“對(duì)于企業(yè)來說，的問題就是你的規(guī)模增長(zhǎng)的時(shí)候，組織的擴(kuò)大永遠(yuǎn)是你的挑戰(zhàn)之一。”他表示，“你從一個(gè)單體城市組織變成一個(gè)全國(guó)化的組織，從一個(gè)單一條線變成一個(gè)矩陣式的管理，從單一產(chǎn)品變成多產(chǎn)品，這些可能都會(huì)帶來很大的挑戰(zhàn)?！?/p>

不難看出，蛋殼的問題不是突然爆發(fā)的，而是一直存在且未能及時(shí)改善的。有人評(píng)價(jià)，很多長(zhǎng)租公寓企業(yè)不是能力不行，而是欲望太大，想要的太多。

2015年，高靖帶著最初的三個(gè)小伙伴，以門外漢的身份開始摸索租賃市場(chǎng)。他起早貪黑，親自在慈云寺橋邊簽下了蛋殼的第一套房子。半夜和裝修工人一起，摸黑搬運(yùn)家具，裝飾房間。那時(shí)候他展現(xiàn)出的是對(duì)這個(gè)新行業(yè)滿滿的敬畏。

5年之后，一切都走上了截然不同的道路。當(dāng)初對(duì)城市年輕人的承諾，已經(jīng)變成縈繞耳邊的無休止的埋怨。今年6月，蛋殼公寓披露了一項(xiàng)新的人事任命，同時(shí)透露高靖因經(jīng)濟(jì)問題被調(diào)查，蛋殼也隨之將自己帶進(jìn)了死胡同。上市的高光，跌落的低谷，如夢(mèng)似幻。

殘酷的現(xiàn)實(shí)是，城市漂泊族們終究難逃長(zhǎng)租公寓企業(yè)的圍城。租房是一個(gè)真實(shí)存在的、擁有巨大痛點(diǎn)的需求，房客們被行業(yè)亂象折磨得苦不堪言。“行業(yè)發(fā)展還是帶來了進(jìn)步的，應(yīng)該看到積極的一面?！鄙鲜銎髽I(yè)人士評(píng)價(jià)，缺少的只是更多本分的企業(yè)。

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